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黄金地段≠黄金选址,选址都是走“套路”的

2018-06-11 08:48:45 编辑:可心可叹 阅读:7581 栏目:鲜味

说到选址,相信如果你善于观察,热爱美食,你就有可能发现有的餐厅,菜品好、服务好、性价比高,却冷冷清清,无人光顾;而附近不远的另一家餐厅往往生意火爆,门庭若市。

选址不好就会“穷、穷、穷”

麦当劳CEO也说过,餐饮最重要的是三件事:选址、选址、还是选址!选址是餐厅事业的开端,是重中之重。但选址工作复杂又艰巨,涉及的事物变化与综合因素繁多,如同考验辨识功力的一场修炼,即便是有经验的餐饮人也常常会犯错误。

餐厅经营的好坏,最终归结为就是选址。正确的选址可以增加餐厅的客流量,使餐厅快速发展。如果选错地址,不仅要消耗大量的人力物力去周旋,还要面临倒闭的风险。

今天就与你探讨“选址评估”,希望对你有帮助。选址有专业的评估维度,主要分为四个方面:项目适合性原则,客流规律分析,立地点周围设施评估,风水。

1、项目适合性原则

只有脚知道,鞋合不合适;只有心知道,爱值不值得;只有选址老师知道,你的项目适合什么店面。不懂行的人会说,选址并没有那么重要。其实不然,你真正深入才会发现,这里面的知识高深莫测。

我们以面食类为例,我们的选址老师经过专业性的考察发现,面食类项目的选址最重要的是要多注重进店消费的客流量及堂食面积、翻台率等,而我们现在最最关注的外卖,却要放在其次的营收比重!而且为了增加顾客的辨识度和认知率,我们在店面选址时,要额外注重选择门面较宽的房型,以更好的提升品牌形象。

2、客流规律分析

客流分为自身客流、分享客流、派生客流。不同地区客流规模不尽相同,就算相同,其目的、速度、滞留时间各不相同,要做具体分析,再做最佳地址选择。即使相同的街道,两侧的客流规模也不同。由于人们骑车、步行或驾驶汽车的习惯不同,一般靠右行,右侧的店铺就比左侧的店铺更适合开店。东北路北普遍好于路南、南方西晒。这都是隐藏的选址要点。

3、立地点周围设施评估

选择开店地点还要对目标地点所在道路性质、接近度、邻居特性等相关设施做调查 。举个例子,临近100米内是否有红绿灯:红绿灯是增加店铺曝光率,增加消费认知的捷径;预定店铺前道路的宽度:路越宽不仅行驶车流越多,且可增加停车的便利性。这些都无疑说明,选址对一个店面是否成功起了至关重要的作用。

4、风水

好的选址,无非就是要创造一个好的气场。一个空气清新、视觉良好的环境,人们在这种环境下工作心情愉快,干劲十足,自然人们做事的成功率也就最高。

其实在选址时,应抱着“不求最好,只求合适”的心理,不去争抢所谓的黄金地段,而是根据自身品牌定位,匹配合适的地段,在选址上大胆创新并借鉴好的经验,或许会有一番意想不到的收获。

没有“套路”怎么盈利?

木屋烧烤,隋政军曾经说过,他的团队每开一家门店都要去实地考察测量。要对整个商圈人数做统计,要测量自己门店和竞争对手的客流,还要算出未来5年的总销售额才决定要不要在这个地方开店。

1、什么生意,就选什么地址

很多人好奇,为什么星巴克总是坚持将店址选在写字楼或高档商场。其实,星巴克这样的选址是非常符合其自身定位的,它的定位是精品咖啡,所以选址一定要能够体现其形象。当初星巴克初进中国时,将店址选在了北京和上海,就是因为这两个城市可以传达它精品咖啡的品牌。

2、店铺成功与否,关键在客流量

星巴克在选址时,首要考虑的是一些能够汇聚客流量的地方,比如商场、办公楼高档住宅区等。对于目标选址,星巴克会对其客流量进行分析,从路人的男女比例、性别、年龄、穿着来预测潜在客户的数量,并了解客流、客源定位,客层分析,消费取向等。此外,星巴克在分析选址时,还会考察一下邻居,因为好的邻居可以帮忙聚集客流量,互相造势。

所以说,店铺成功与否,关键在客流量。选址时,一定要好好对客流量进行分

3、商圈要成熟和稳定

所谓成熟的商圈,是指目标消费群体聚集的地方;而稳定的商圈,则是指能够维持稳定的消费水平的地方。一直以来,成熟和稳定的商圈,都是商家的必争之地。星巴克的选址标准,有一条就是要求商圈成熟和稳定。比如,由于上海的陆家嘴中心区金融机构密度高、商务楼宇林立、人口密集,竟聚集了20多家星巴克。此外,星巴克的选址非常靠近目标商圈,因为一般人不会为了一杯咖啡跑到很远的地方。

餐饮业态不同,选址标准也不尽相同

1、商务餐饮 最看重地段

王品、鼎泰丰等商务餐饮,选址标准是最高的。商务餐饮一般有三条选址原则:第一,必须地处商务氛围非常浓厚的区域,周边写字楼、酒店多;第二,面积要求大,至少在2000平米以上;第三,装修档次比较豪华。

因此,商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区,一般消费为商务宴请或者宴客,每客单消费较高在200元以上甚至上千元,以高收入人群和商务消费人群为主要消费对象。一般说来,商务餐饮进入购物中心的物业要求很高,购物中心必须为这家餐饮安排单独的通道、电梯,单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅,会影响商务宴请所需要的高档形象。

2、连锁快餐 不肯进社区

汉堡王、赛百味、吉野家等连锁快餐品牌是不肯进入社区的。这些品牌快餐选址一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心,最好是临近大型卖场(百货/ 超市/家电/家居等)的出入口位置和十字街口。另外一般有一个特别的要求,店门口附近要求能停放一部货柜车以方便配送。

3、正餐商家 对于偏远社区心存顾虑

与商务餐饮相比,大众餐饮的选址比较多元,要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成,也常常进驻一些成熟的大型社区。一般来说,大型社区与大众餐饮是比较和谐的搭配,但距离市区较远的社区,所有的正餐商家都会面临同样的问题:餐饮要计算营业时间的,午餐基本没生意,只能靠晚上。

4、异国风情餐饮 选址倾向“国际化”

如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近,一部分的国外餐厅就是中国人开的,而且在出品和口味上作了改良,不仅仅针对特定的外国客人,有很多的时尚和白领阶层也开始进入异国餐厅。

这类餐厅的选址上会选取外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。

5、咖啡、茶楼 爱“扎堆”

咖啡、茶楼、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向,也就是所谓的咖啡/茶楼/酒吧一条街,或者是附近的地方。因为这里有群体的优势和氛围,顾客云集,吞吐量很大。但此类地方往往竞争太强,只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。此外,咖啡茶楼等还通常在旅游区、商务区、高档住宅区附近的选址。

我们来看一个案例,你觉得哪个位置选得好?

图注:灰杆代表河流、铁路、交通干线,剪头表示顾客来店方向

分析:图中选址的优劣依次为A>B>C>D

1.理想的位置以没有灰杆最佳。A店铺的商圈被灰杆截断,只能招揽到1/2方向的客人;B店铺两个方向有灰杆,因此只能招揽到1/4方向的客人;C店铺夹在两条灰杆之间,只能招揽两个方向的客人;D图位于死胡同,只能招揽一个方向的客人。

2.没出现竞争者时,A的地理位置最好,选择了B、C、D的位置也是能经营顺利的。

3.出现竞争者之后,倘若竞争店铺如图中一样布局,A的客源来源广,所以竞争压力没有那么大,但是D、C这样的位置,客流基本被竞争者节流了,可能是导致商家被迫改变业态、关店或者是搬迁,所以一定要避免选D、C这样的地理位置,也尽量避免选B。

选址就像相亲一样,选错了,再变更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重!

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